Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos Lietuvoje?

Trumpas atsakymas: NT brokerio komisiniai Lietuvoje dažniausiai siekia 2–3 % nuo turto pardavimo kainos. Bet tai orientyras, o ne taisyklė.

Kiek procentų ima brokeris parduodant butą, namą ar sklypą, yra bene dažniausias klausimas, kurį išgirstame iš pardavėjų. Ir jis visiškai pagrįstas, nes vieno tarifo Lietuvoje nėra.

Pasakyti, kad turto pardavimas per brokerį visada kainuoja 2 %, būtų maždaug tas pats, kas pasakyti, kiek kainuoja batai. Galima nurodyti intervalą, o konkreti suma priklausys nuo to, ką perkate.

Brokerio atlygį lemia turto rūšis, vertė, objekto sudėtingumas, pardavimo terminas, rinkos situacija, reklamai reikalingos investicijos ir tai, kokio rezultato pardavėjas siekia.

Kiek procentų ima NT brokeris

Lietuvoje nėra visiems brokeriams nustatyto tarifo. Kiekviena agentūra ir kiekvienas brokeris kainą nusistato pats. Vis dėlto rinkoje matyti aiškūs intervalai.

Jeigu brokeris arba agentūra yra PVM mokėtojas, prie sutarto atlygio pridedama 21 % PVM. Todėl prieš pasirašant sutartį verta pasitikslinti, ar nurodyta kaina jau galutinė.

Brokerio paslaugų kaina parduodant butą

Parduodant butą dažniausias intervalas yra 2–3 % nuo galutinės pardavimo kainos. Jeigu butas parduodamas už 150 000 Eur, tai reiškia:

• 2 % komisinis yra 3 000 Eur;
• 2,5 % komisinis yra 3 750 Eur;
• 3 % komisinis yra 4 500 Eur.

Tik štai du vienodos vertės butai brokeriui nebūtinai reiškia vienodą darbą.

Vienas gali būti likvidus, tvarkingas, paklausiame rajone, teisingai įkainotas ir su sutvarkytais dokumentais. Tokį paruošti rinkai ir parduoti paprastai nesudėtinga.

Kitas tos pačios vertės butas gali turėti dokumentų spragų, nestandartinį išplanavimą, prastą būklę, nuomininkų, bendraturčių ar kreditorių. Darbo apimtis tada visai kita.

Todėl pardavimo kaina viena pati nepasako, kiek turėtų kainuoti brokerio darbas.

Brokerio paslaugų kaina parduodant namą

Namo atveju komisiniai taip pat dažniausiai sukasi apie 2–3 %. Bet namo pardavimas paprastai reikalauja daugiau pasiruošimo nei buto.

Reikia įvertinti ne tik pastatą, bet ir sklypą, statinių registraciją, statybos baigtumą, komunikacijas, servitutus, privažiavimą, teritorijų planavimo klausimus bei energetinius rodiklius. Kartais dar ir rekonstrukcijos ar plėtros galimybes.

Dėl to sudėtingesnio namo atveju kaina dažnai nustatoma individualiai.

Brokerio paslaugų kaina parduodant sklypą

Su sklypais procentinis tarifas kartais tampa klaidinantis.

Tarkime, sklypas kainuoja 5 000 Eur. Esant 2 % atlygiui brokeris uždirbtų 100 Eur. Už tokią sumą profesionaliai paruošti objektą, nufotografuoti, reklamuoti, atsakinėti į užklausas, vežioti apžiūroms, derėtis ir administruoti sandorį paprasčiausiai neapsimoka.

Todėl pigesnio turto atveju dažniausiai nustatomas minimalus atlygis. Jeigu jis yra 500 Eur, parduodant 5 000 Eur vertės sklypą procentine išraiška tai sudarytų net 10 %.

Tai nereiškia, kad paslauga neproporcingai brangi. Didelė dalis brokerio darbų nepriklauso nuo to, ar objektas kainuoja 5 000, ar 50 000 Eur. Informaciją parengti, reklamą sukurti, su pirkėjais bendrauti, apžiūras organizuoti ir sandoriui pasiruošti reikia vienodai.

Komercinio NT brokerio paslaugų kaina

Komercinio turto rinkoje kainų amplitudė gerokai didesnė. Priklausomai nuo objekto komisiniai gali siekti nuo 1 iki 5 %, nors dažniausias intervalas vis tiek yra apie 2–3 % su PVM.

Skirtumas toks didelis todėl, kad komercinis NT gali būti ir 100 000 Eur vertės nedidelės patalpos, ir kelių milijonų vertės biurų ar logistikos objektas. Parduodant 5 mln. Eur vertės investicinį turtą net 1 % atlygis sudarytų 50 000 Eur, tad dideliuose sandoriuose tarifas paprastai mažesnis.

Kita vertus, sudėtingas komercinio turto pardavimas gali užtrukti daug mėnesių. Prireikia finansinės analizės, investicinio pasiūlymo, tiesioginės investuotojų paieškos, derybų, duomenų kambario bei techninės ir teisinės informacijos koordinavimo. Procento dydis tokio darbo apimties neparodo.

Kodėl vienas brokeris prašo 1 %, o kitas 3 %

Todėl, kad brokerio paslauga nėra standartizuota prekė. Du brokeriai gali pasiūlyti visiškai skirtingą darbo apimtį.

Vienas patalpins skelbimą portaluose ir atsilieps į skambučius. Kitas atliks rinkos ir konkurentų analizę, paruoš pardavimo strategiją, sutvarkys objektą, organizuos fotografavimą ir vaizdo medžiagą, investuos į reklamą, aktyviai ieškos pirkėjų savo duomenų bazėje, ves apžiūras ir derybas, patikrins dokumentus ir lydės procesą iki notaro.

Formaliai abu teikia NT brokerio paslaugą. Realus turinys skiriasi kelis kartus.

Todėl lyginant pasiūlymus svarbiau klausti ne „kiek procentų imate“, o „ką konkrečiai už tuos pinigus padarysite ir kokio rezultato sieksite“.

Ar verta rinktis pigiausią brokerį

Nebūtinai. Parduodant 200 000 Eur vertės butą skirtumas tarp 2 % ir 3 % yra 2 000 Eur. Iš pirmo žvilgsnio pasirinkimas akivaizdus.

Tik pardavėjui svarbiausias skaičius nėra sumokėtas komisinis. Svarbiausia, kiek pinigų lieka po sandorio.

• Pirmas brokeris: pardavė už 195 000 Eur, komisinis 2 % arba 3 900 Eur, pardavėjui lieka 191 100 Eur.
• Antras brokeris: pardavė už 202 000 Eur, komisinis 3 % arba 6 060 Eur, pardavėjui lieka 195 940 Eur.

Antrasis kainavo 2 160 Eur daugiau, o pardavėjas gavo 4 840 Eur daugiau.

Didesnis komisinis savaime negarantuoja didesnės kainos. Bet šis pavyzdys parodo, kodėl rinktis vien pagal mažiausią procentą gali būti klaida.

Ar brokeris PVM mokėtojas

Pardavėjui tai svarbu skaičiuojant galutinę sumą. Jeigu vienas brokeris siūlo 2 % ir PVM neskaičiuoja, o kitas 2 % plius PVM, galutinė kaina skiriasi penktadaliu. Lyginti reikia mokėtiną sumą, o ne reklamuojamą procentą.

PVM mokėtojo statusas gali rodyti, kad įmonė vykdo didesnės apimties veiklą. Bet pats savaime jis neįrodo nei profesionalumo, nei rezultatų. Tai papildoma informacija, o ne pasirinkimo kriterijus.

Nuo ko priklauso brokerio komisiniai

• Turto vertė. Kuo brangesnis objektas, tuo dažniau atsiranda erdvė tartis dėl mažesnio procento.
• Likvidumas. Standartinį butą paklausioje vietoje parduoti paprastai lengviau nei specifinės paskirties patalpas.
• Sudėtingumas. Dokumentų, bendraturčių, servitutų ar paskirties klausimai gali pareikalauti kelis kartus daugiau darbo.
• Reklamos biudžetas. Profesionalios nuotraukos, vaizdo medžiaga, planai, dronas ir mokama reklama kainuoja.
• Pardavimo terminas. Klientas, kuriam reikia parduoti per dvi savaites, kelia visai kitą užduotį nei tas, kuris pasiruošęs laukti pusmetį.
• Pardavėjo tikslas. Vienam svarbiausia maksimali kaina, kitam greitis, trečiam konfidencialumas ir pardavimas neviešinant objekto portaluose.

Todėl brokeris pirmiausia turėtų išsiaiškinti Jūsų tikslą ir tik tada siūlyti strategiją bei kainą.

Ar galima derėtis dėl komisinių

Galima. Tai ne valstybės nustatytas mokestis.

Tik derybos nebūtinai turi baigtis klausimu, ar brokeris vietoje 3 % dirbs už 2 %. Galima tartis dėl paslaugų apimties, reklamos biudžeto, išskirtinumo, sutarties termino ar minimalaus atlygio.

Kartais naudinga sutarti bazinį atlygį ir premiją, jeigu turtas parduodamas brangiau nei iš anksto numatyta kaina. Tada brokerio ir pardavėjo interesai sutampa labai aiškiai.

Kada mokami komisiniai

Tai priklauso nuo tarpininkavimo sutarties, todėl šią dalį būtina perskaityti prieš pasirašant. Dažniausiai atlygis siejamas su rezultatu: pirkėjo suradimu, preliminariosios arba pagrindinės sutarties sudarymu.

Prieš pasirašydami išsiaiškinkite:

• kada brokeriui atsiranda teisė į komisinius;
• kokia tiksli suma arba procentas;
• ar į kainą įskaičiuotas PVM;
• ar yra minimalus atlygis;
• kas apmoka reklamą ir papildomas paslaugas;
• kas nutinka, jeigu sandoris neįvyksta.

Kas moka brokeriui: pardavėjas ar pirkėjas

Lietuvoje pardavimo sandoriuose atlygį dažniausiai moka ta pusė, kuri brokerį pasamdė. Jeigu brokerį samdo savininkas, moka pardavėjas.

Būna ir kitokių susitarimų, ypač komerciniuose, investiciniuose ar pirkėjo atstovavimo sandoriuose. Svarbiausia, kad mokėjimo tvarka būtų aptarta prieš pradedant dirbti.

Tai kiek galiausiai kainuoja

Jeigu reikia paprasto orientyro, daugeliu standartinių gyvenamojo turto pardavimo atvejų Lietuvoje verta skaičiuoti apie 2–3 %.

Bet tai tik orientyras. Pigus sklypas gali būti parduodamas už fiksuotą kelių šimtų eurų mokestį, ir procentais tai atrodys daug. Didelės vertės komercinio objekto atveju procentas bus mažesnis. Sudėtingam ar nelikvidžiam turtui, reikalaujančiam rimtų investicijų į reklamą, atlygis gali būti didesnis.

Todėl vieno teisingo atsakymo į klausimą, kiek kainuoja NT brokeris, tiesiog nėra. Tikslingiau klausti, kiek kainuos parduoti būtent Jūsų turtą, kokias paslaugas už tai gausite ir kokio rezultato brokeris sieks.

Kaip pasirinkti NT brokerį

Palyginkite ne vien procentą. Pasidomėkite patirtimi, parduodamais objektais, specializacija ir klientų atsiliepimais.

Paprašykite paaiškinti pardavimo strategiją. Paklauskite, kokia, brokerio nuomone, yra reali Jūsų turto rinkos kaina ir kuo jis tą vertinimą grindžia. Išsiaiškinkite, kur objektas bus reklamuojamas, kas už reklamą sumokės ir kaip bus ieškoma pirkėjo.

Ir tik tada lyginkite komisinius.

Parduodant nekilnojamąjį turtą svarbiausias skaičius dažniausiai nėra brokerio procentas. Svarbiausias skaičius yra suma, kuri lieka pardavėjui.

Plačiau apie tai, ką brokeris realiai nuveikia, rašome straipsnyje Nekilnojamojo turto pardavimas per NT brokerius. O jeigu ruošiatės parduoti patys, pravers pardavimo žingsnių apžvalga.