PRADŽIA:
Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Perkant butą yra lengviausia įsivertinti visus „už“ ir „prieš“ bei jį įsigyti greitai ir lengvai, tačiau yra tam tikrų niuansų, į kuriuos verta atkreipti dėmesį.
Net negalima išskirti vieno SVARBIAUSIO kriterijaus – jie visi yra vienodai reikšmingi.
VIETA, BŪKLĖ, DOKUMENTACIJA, TIKSLAS, KAINA – tai yra penki ESMINIAI dalykai.
Galima šį penkių punktų sąrašą išplėsti ir visi kriterijai skambėtų taip:
- Tikslas
- Vieta
- Galimybės
- Dokumentai
- Turto būklė
- Turto eksploatacinės išlaidos
- Komunikacijos
- Kaimynai
- Bendrija arba bendruomenė
- Turto vertė/vertinimas
- Likvidumas
Detalesnė apžvalga:
Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio. Nesvarbu, ar tai bus pirkimas investicijai, ar sau.
TIKSLAS
- Sau
- Investicijai:
– Nuomai
– Perpardavimui
– Pridėtinės vertės sukūrimui ir perpardavimui
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų. Todėl taip dažnai visų NT specialistų kartojami žodžiai „vieta, vieta, vieta“ Jums turės visiškai kitą reikšmę negu tam asmeniui, kuris su šeima gyvena ir turi susikūręs jam priimtiną aplinką kitame mieste ar mikrorajone.
Todėl pirmiausia išskirkite savo šeimos poreikius ir pagal juos formuokite savo tikslus.
Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti. Taigi, nuo Jūsų asmeninių savybių, poreikių ir Jūsų finansinės padėties priklausys vieta, kuri Jums pasirodys patraukli investicijai.
Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės. Vėliausiai 2-4 mėnesių bėgyje perpardavę turėsite suplanuotą savo pelną ir pasieksite įsigijimo tikslą.
Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas. Buto iš jos „neišsineši“.
„VIETA“ – kokios yra šio žodžio dedamosios reikšmės nekilnojamam turtui?
Žodis „vieta“ savyje turi labai didelę prasmių paletę, gal todėl jis ne visiems yra suprantamas.
Kalbant apie vietą, reikėtų į šį žodį ir jo reikšmę pažvelgti plačiąja prasme ir detaliau pasigilinti.
Vietą apima:
- Esamos vietovės situacija;
- Vietovės vystymo tendencijos/ perspektyvos, plėtra;
- Niuansai;
- Saugumas;
- Triukšmo lygis;
- Užterštumas: garso, oro, dirvožemio, aplinkos, vandens telkinio ir kt.;
- Ypatumai;
- Susisiekimas;
- Pavojingi objektai;
- Patrauklūs objektai;
- Ir kita…
Vieta yra tai, kas joje yra dabar, ir tai, kas bus ateityje (tarkime po 10 metų).
Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Jūs matote, kad šalia pastato yra vienas ar keli iš išvardintų objektų: kelias, darželis, mokykla, greitkelis, oro uostas, geležinkelis, gamykla, poliklinika, kino teatras, kavinė, baras, restoranas ir t.t.
Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų. Ir matydami esamą vietovės (rajono) situaciją Jūs ją priimate kaip jums tinkamą arba ne.
Todėl susipažinę su vietove, kurioje yra namas ir Jus dominantis butas, Jūs greitai apsisprendžiate dėl vietos tinkamumo ir labai lengvai (dažniausiai intuityviai) priimate sprendimą pirkti butą ar ne.
Būtent todėl, kad yra „savotiškai“ intuityvios visiems aiškios normos daugiabučiams gyvenamiesiems statiniams, jų aplinkai, gyventojų saugumui, triukšmui, užterštumui, buto įsigijimas yra vienas lengviausių sandorių NT rinkoje.
PERSPEKTYVOS:
Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. T.y. gera ar pakenčiama vieta (nes idealių vietų tiesiog nebūna), rajonas, gatvė, namas ar net konkrečiai Jūsų buto kaimynas gali stipriai sugadinti geros vietos įvaizdį.
Kaip tarkime:
Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą. Ar vis dar būtų gera Jums to buto vieta, ar jį pirktumėte?
O jeigu žinotumėte, jog prieš langus atsiras greitkelis, prekybos centras, autoservisas, ar tiesiog bus pastatyti šiukšlių konteineriai, ar tai paveiktų Jūsų apsisprendimą pirkti konkretų butą, esantį toje vietoje?
Dauguma atsakytų – TAIP.
Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Ypač tai vertėtų padaryti, jeigu šalia Jūsų daugiabučio yra senas apleistas pastatas ar neužstatytas žemės sklypas.
Tai, kas numatoma vystyti ateityje, gali tiek stipriai pakelti Jūsų perkamo buto vertę/prestižą, tiek ir ją nusmukdyti.
Yra dalykų, kurie gali pakelti vietovės/rajono/buto vertę, bet kartu sumažinti konkrečių butų vertę, pavyzdžiui:
Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę. Ypač tų butų, kurių visi langai bus į greitkelį.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Nepakenktų pasitikrinti ir būsimų/esamų gatvių tinklo plėtros planų.
Saugumas
Kiekvienas žmogus žodį „saugumas“ priklausomai nuo savo išsilavinimo, amžiaus, lyties, šeimyninės padėties, rasės, tikėjimo ir amžiaus supranta skirtingai, bet dauguma nenori:
– Gyventi šalia naktinio klubo, naktinės parduotuvės ( „načnyko“), baro;
– Gyventi šalia pataisos namų, kalėjimo;
– Stoties, kavinės, parduotuvės, ar vietos, kurios sulaukia srauto žmonių;
Likvidumas
Labai svarbus kriterijus: ar turtas, kurį perkate, šiuo metu yra LIKVIDUS, ir ar bus toks ateityje, tarkime po 5-10 metų, ir ar atgausite investuotus pinigus?
Dauguma žmonių žino, kad normali turto kainos metinė augimo riba laikoma 5%, todėl jeigu Jūs savo turto negalite parduoti šiandien skaičiuojant šį kainos prieaugį, vadinasi, jūs jį pirkote neatsižvelgę į visas šiame straipsnyje aptariamas detales.
Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta. Ir tikimybė, kad viskas išliks taip kaip jūs matote šiandien – beveik neįmanoma.
Perkant butą, jo likvidumas priklauso nuo:
– ploto, šildymo tipo, kambarių skaičiaus, remonto lygio, aukšto, langų orientacijos, vaizdo pro langą, laiptinės įrengimo, kaimynų, namo būklės, susisiekimo, šalia esančių objektų;
Todėl kuo butas yra tinkamesnis didesnei „masei“ žmonių, tuo lengviau jam bus rasti pirkėją ateityje.
Tarkime visuomet taip buvo ir bus, kad patys populiariausi yra kuo mažesnio ploto butai, nes būtent jie yra įperkamiausi, kad ir kokiame rajone jie bebūtų.
Visuomet taip buvo ir bus, kad patys nelikvidžiausi yra SPECIFINIAI butai, t.y.:
– Didžiausio ploto (lyginant su vidutiniu perkamu plotu);
– Butai pirmame ir paskutiniame namo aukšte;
– Butai paskutiniame 4/5/6 aukšte namuose be lifto;
– Didelio ploto (3/4/5 ir daugiau kambarių);
– Ypač sunkiai parduodami butai cokoliniame arba rūsio aukšte;
– Butai šalia gamyklų, greitkelių, geležinkelių, kalėjimų, didelės oro ar garso taršos zonose;
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. bus mažas jo likvidumas.
Prie likvidumo taip pat prisideda ir tai, kas tai per namas, kokia pačio namo, laiptinės, stogo, fasado, aplinkos būklė.
Jeigu namas yra senos statybos- su griūvančiomis, trupančiomis sienomis, bėgančiu stogu, apšnerkšta laiptine, su klaikia aplinka, jį parduoti tiek dabar, tiek ateityje (jeigu niekas nepasikeis) bus sunkiau nei kitą panašų butą (be visų išvardintų minusų).
„Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. mažesnis jo likvidumas:
– Specifinės paskirties turtas pritaikytas gyvenimui: rūsiai ir pusrūsiai, gamybinės patalpos ir kita;
– Didelio ploto butai aukštesniuosiuose namo aukštuose, namuose be lifto;
– Butai šalia užterštų, triukšmingų, nesaugių vietų;
Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
– Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą. Ekonominio pakilimo laikotarpiais parduoti viską yra lengviau, bet sunkmečiu pasireiškia visas “blogo” rajono efektas, juose kainos krenta labiausiai ir likvidumo problemos didžiausios.
Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita. Kuo mikrorajonas mažesnės populiacijos ir nepopuliaresnis, tuo jame sunkiau parduoti SPECIFINĮ turtą.
– Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto – t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami. Tad jeigu Jūs turite dalį buto, būtinai susitarkite su turto bendraturčiu dėl bendros kainos ir pardavimo, nes tik taip turtas taps likvidesnis ir gerokai brangesnis.
– Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus. Tokius butus mielai perka investicijai.
– Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose. Šeima, kuri yra tipinė tokio būsto pirkėja, nenori tokio nepatogaus turto, todėl butai 5/6 namo aukšte (namuose be lifto) gali kainuoti iki -10% pigiau nei analogiški butai esantys žemesniuose aukštuose.
– Taip pat labai prastai pirkėjų vertinami butai be komunikacijų, be patogumų, senuose mediniuose ir kitokiuose daugiabučiuose.
– Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Pirkėjai dažnai baiminasi įsigyti tokios paskirties turtą dėl atsirandančio NT mokesčio.
Aplinkos įtaka buto likvidumui
Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje. Taip pat sunkiau parduoti būstą kai kaimynystėje stovi seni apgriuvę pastatai, bendrabučio tipo namai, netvarkingi duobėti kiemai, yra mažai vietos automobilių parkavimui, bei nesutvarkyta, neaptverta „žalioji – poilsio“ namo aplinka.
Kalbant apie naujos statybos projektus – tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių. Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti. Didėjant žmonių pajamoms ir perkamajai galiai- žmonės tampa reiklesni kokybei, todėl tie projektai, kuriuose yra žemesnė energetinė klasė, nėra infrastruktūros, nėra galimybės patogiai pasistatyti automobilio ar pats namas/projektas/vystytojas turi daug neigiamų atsiliepimų, susilaukia mažiau potencialių pirkėjų dėmesio ir yra sunkiau parduodami.
Kaimynai
Tai vienintelis labai specifinis dalykas ir kiekvienas jį vertina savotiškai. Vieniems kaimynai geri, kitiems – blogi, bet…
Jeigu Jūsų kaimynai yra tie, kurie:
– Pastoviai mėgsta „pataisyti sveikatą“
– Triukšmauja;
– Skleidžia nemalonius kvapus;
– Asocialūs;
– Apsileidę;
Tuomet tikrai Jūsų butą parduoti taps sunkiau ir likvidumas jo mažės.
Būtent todėl vis daugiau žmonių kraustosi iš senos statybos namų į naujos statybos. Čia tikrai gali „nusipirkti“ kaimynus, nes naujos statybos buto tiesiog neįpirks asocialūs, nedirbantys, prastos reputacijos žmonės.
BENDRIJA
Bendrija, man asmeniškai, nepatinka. Dėl to, kad kur yra įsikūrusi bendrija, reikia pasiekti bendrą nuomonę ir nieko čia nepadarysi J bet …
Nepaisant mano nuomonės, bendrija yra teigiamas dalykas ir jos buvimas paprastai parodo, kad name, kuriame yra butas, gyvena tvarkingi ir prisižiūrintys kaimynai.
Kuo bendrija yra „stipresnė“- tuo namas, stogas, laiptinė, rūsiai, bendra namo teritorija geriau tvarkomi, prižiūrimi ir tausojami.
Bendrija (dažniausiai) reiškia šiek didesnes išlaidas, bet jos tikrai atperka tą vertę, kurią jos sukuria ir teikia.
Būna visokių bendrijų ir visokių jos narių, bet dažniau tai yra teigiamas ir pridėtinę vertę turintis reiškinys.
Todėl jeigu jūs ketinate pirkti butą name, kuriame yra bendrija, nuvykite pas jos pirmininką, susipažinkite ir jis papasakos Jums ne tik apie butą, kurį ketinate pirkti, bet plačiau pakomentuos ir jūsų būsimus kaimynus (mokūs ar „probleminiai“ ir pan.).
Iš bendrijos pirmininko taip pat galite sužinoti:
– Kada planuojami remontai, renovacija;
– Kokios yra vidutinės eksploatacinės išlaidos už kitas paslaugas;
– Kokia yra bendruomenė, ką ji daro ir kokios yra jos narių funkcijos;
– Kada buvo daryti remontai, kiek laiko galios garantija, ar už juos buvo tinkamai atsiskaityta;
Todėl jeigu name yra bendrija, paprastai tai reiškia, kad tai bus glaudesnė bendruomenė ir šiek tiek saugesnė vieta.
IŠPLANAVIMAS:
Yra dalis klientų, kurie perka butą, su tikslu jį pakeisti, t.y. perprojektuoti vidaus erdves, atlikti apdailą.
Tačiau dėl paties namo, kaimynų, ar buto statybos technologijos ir/ar ypatumų ne visuomet visi norimi pokyčiai gali pavykti.
Dažniausias planuojami pokyčiai:
– San. mazgų apjungimas į vieną arba išskaidymas į du, taip pat ir jų vietų keitimas
– Virtuvės zonos vietos ir jos išdėstymo pakeitimai;
– Kambarių skaičiaus ir jų išdėstymo keitimas;
– Balkono stiklinimai;
– Elektros, kanalizacijos, vandentiekio sistemų ir jų taškų vietos keitimas arba atnaujinimas;
Turite įsidėmėti, kad vienus buto erdvių perplanavimo pokyčius galima daryti bute, kuris yra MŪRINIAME name, ir visai kitus atlikti karkasiniame, rastiniame, monolitiniame ar blokiniame name.
Ar pavyks bute apjungti erdves ir, tarkime, iš trijų kambarių padaryti du, ar pavyks pakeisti kambario sienos vietą, perstumti ar „paslinkti“ bet kokią kitą viduje esančią pertvarą, priklauso nuo to, ar ta jums „maišantiI“ pertvara yra LAIKANTI siena ar ne, ir koks jos konstrukcinis vaidmuo.
Dažniausiai buto kadastrinių matavimų plane pažymėta, ar siena yra laikanti ar ne.
Paprasčiausia pokyčius daryti tuosebutuose, kurie yra mūriniuose ir monolitiniuose namuose, nes šiuose namuose dažniausiai visos buto viduje esančios sienos yra tik pertvaros ir neatlieka kito konstrukcinio vaidmens. Žinoma, kad tai negalioja butų viduje esančioms kolonoms, taip pat monolitiniuose namuose esantiems butams.
Blokiniuose statiniuose dauguma sienų yra konstrukcijos elementas, t.y. namo laikančioji dalis, ir jų stumdyti negalima, išskyrus atvejus, kai gaunami leidimai.
Jeigu Jums patikęs butas yra su Jums netinkamu vidaus pertvarų išdėstymu, būtinai pasitarkite su architektais, ar galima bus buto pertvaras keisti ir su kokiais sunkumais ar iššūkiais Jums teks susidurti.
Tarkime, blokinio namo bute norite išgriauti sieną, dalį jos krūvio „perkeliant“ ant kolonos ar kitos atramos. Tokiam projektui gali tekti gauti 50% (plius 1) namo gyventojų sutikimų. O jeigu gyventojų 80 ar dar daugiau?
Kitas dažnas išplanavimo keitimo atvejis – tai komunikacijų atvedimas ir išvedimas iš buto ar kambario. Ypač tai aktualu tiems butams, kurie yra bendrabučio tipo namuose ar namuose be patogumų.
Ne visuomet galima nutiesti nuotekas iš buto, tuo tarpu vandenį į kambarį ar butą atsivesti yra kur kas paprasčiau.
Komunikacijų atvedimas kaip ir kiti dideli pokyčiai reikalauja projekto ir suderinimo su kaimynais.
Todėl tai, kas atrodo labai paprasta, kartais gali reikalauti daugiau pastangų ir išlaidų nei Jums atrodė iš pradžių. Kartais tai tampa neįmanoma misija.
DOKUMENTAI
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai – buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Tačiau nereikėtų galvoti, kad dėl šios priežasties Jums nereikia specialisto pagalbos.
Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu. Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. YPATINGAI tuo atveju, jeigu butas parduodamas SKUBIAI IR PIGIAI.
Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką. Taip pat jie paaiškins Jums, ar nėra areštų, sutikslins savininkus, detalizuos visas grėsmes ir galimybes.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? Todėl kad sulauksite atsakymų į šiuos klausimus:
– Juridinis buto statusas, t.y. ar yra hipoteka, areštai, įstaiga, kuri apribojo disponavimą turtu;
– Tikrieji savininkai ir bendraturčiai;
– Suvaržymai, teisiniai ginčai, teismai;
– Paskirtis;
– Servitutai, apribojimai, naudojimosi tvarka ir kita jums aktuali informacija;
Viskas yra gerai, kai yra galimybė sudaryti preliminarią pirkimo- pardavimo sutartį notarų biure, tačiau..
Įsivaizduokime, Jums pavyksta surasti tikrai pigų, patrauklų, labai gerą visomis prasmėmis butą, o prie jo jau „STOVI“ eilė norinčių. Įtikinti savininką parduoti butą Jums, eiti į notarų biurą pasirašyti preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties gali būti keblu. Ypač kai yra kiti pirkėjai, kurie pasirengę čia ir dabar sumokėti avansą (be notarų).
Žinoma, sukurta dirbtinė „euforija“ yra dažnas atvejis. Tai gali būti tik gerai surežisuotas spektaklis. Tačiau jeigu tvirtai nusprendėte, jog Jūs norite būtent šio išsirinkto buto, tuomet jums reikia:
susiderėti dėl pirkimo – pardavimo sutarties pagrindinių sąlygų, terminų, atsiskaitymo momentų, kitų įsipareigojimų. Jeigu viskas Jums tinka – tuomet pats laikas paprašyti savininko pateikti turimus dokumentus.
Dokumentai, kuriuos būtina peržiūrėti iki bet kokios sutarties pasirašymo:
1) Turto nuosavybės pažymėjimas (VĮ „Registro centro“ išrašas su antspaudu).
Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku. Savininkas ar pagal įgaliojimą veikiantis žmogus tikrai yra tas, kuris turi teisę pasirašyti avansinę (preliminarią pirkimo- pardavimo) ar kitokią sutartį/susitarimą.
Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu. Jeigu nuosavybės pažymėjimas yra senesnis kaip 2 mėnesių, dėl finansinio saugumo rekomenduojame kreiptis į notarą ar kitą instituciją/ įmonę, turinčius prieigą prie VĮ „Registrų centro“ informacijos, kad būtų patikrinta, ar nėra atsiradę pasikeitimų, pavyzdžiui, apribojimų/suvaržymų, susijusių su konkrečiu butu.
Jeigu butas turi daugiau kaip vieną savininką ir kiti savininkai negali atvykti į susitikimą su jumis pasirašyti preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties, tuomet į preliminarią sutartį kaip vieną iš punktų būtinai reikėtų įrašyti: kiti savininkai yra informuoti apie turto pardavimą, su jais yra suderintos šio turto pardavimo sąlygos ir pasirašantis asmuo prisiima visą atsakomybę už šios sutarties laikymąsi.
Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).
Šis įrašytas sakinys neapsaugos Jūsų 100%, tačiau bent jau suteiks garantiją, kad Jūsų įmokėti pinigai avansu yra saugūs ir kad galite tikėtis gauti vienokią ar kitokią kompensaciją neįvykus sandoriui.
2) Įgaliojimas:
svarbiausia, jis turi būti galiojantis. Įgaliojimo pagrindinė funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t.y. parduoti, pasirašyti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ar kitokio pobūdžio susitarimą.
Jeigu pardavėjas veikia su įgaliojimu, patariu pasirašyti avansinę ar preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį TIK notarų biure, kad įsitikintumėte, jog įgaliojimas neatšauktas ir turi juridinę galią.
3) Galiojantis savininko asmens dokumentas.
4) Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
Pasitikrinkite, ar tikrai perkate tą butą, kurį matėte ir kurį Jums parodė pardavėjas? Pasitaiko sukčiavimo atvejų, kai parodomas ir parduodamas butas “nesutampa”. Todėl prieš pirkdami butą pasitikrinkite adresą ir buto planą: ar tikrai Jūsų perkamas butas yra tuo adresu, toje vietoje ir tokio ploto, paskirties, būklės ir t.t.
Į ką papildomai dar reikia atkreipti dėmesį VĮ „Registrų centro“ nuosavybės pažymėjime?
5) Apribojimai
Būtina įsitikinti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: buto-gyvenamosios patalpos paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos, įsiskolinimai, hipoteka, apribojimai, juridiniai faktai.
Jeigu yra nurodyti turto naudojimo apribojimai- teiraukitės NT brokerio / teisininko ar notaro dėl apribojimų ir galimų pasekmių jums.
6) Komunikacijos- esamos, galimos, būsimos.
Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tiksliau tariant, nurodomos apsaugos zonos, pvz.: lietaus ir fekalinės kanalizacijos apsaugos zona.
Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba. Jeigu komunikacijos nutiestos gretimame sklype, nebūtinai jų „buvimas“ atsispindės nuosavybės pažymėjime.
Todėl norėdami įsitikinti komunikacijų buvimu- teiraukitės architektų.
7) Nuomininkai
Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Sužinokite, ar savininkai yra gavę nuomininko raštišką atsisakymą pirmumo teise įsigyti butą, o galbūt savininkai nutraukė su nuomininkais sutartį prieš preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą.
8) Bendraturčiai
Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams. Pasiteiraukite savininko, ar bendraturčiai nėra pareiškę pageidavimo įsigyti buto.
PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt. Būtinai prašykite tai patvirtinančių dokumentų, o jeigu jų nėra, pasistenkite pasitikrinti šią informaciją pas atitinkamą specialistą: NT brokerį, architektą, bendriją/namo administratorių ar teisininką/notarą.
TAIGI:
Nusprendę pasirašyti preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį su savininku b